impuestos

Las operaciones de compraventa de vivienda de segunda mano se han convertido, desde el pasado 1 de enero, de un nuevo hachazo fiscal que en este caso recae sobre los bolsillos de los compradores, bajo la fórmula de calcular el impuesto que le corresponde pagar mediante un porcentaje del precio que decide Hacienda, en lugar del precio real de compra, como sucedía hasta el final del pasado año. En estos primeros meses de vigencia de la modificación legal se han detectado casos en los que la Administración valora los inmuebles en hasta el doble de su precio, incrementándose por lo tanto en igual proporción el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Si usted está pensando en comprar una vivienda de segunda mano, tiene que tener en cuenta esta situación para no encontrarse con una desagradable sorpresa en forma de notable incremento del presupuesto necesario. REMAX CASA ÉLITE recomienda que consulte a su agente inmobiliario cuál es el valor que el Catastro otorga a efectos fiscales al inmueble de su interés. Si dicho valor, denominado Valor de Referencia Catastral, es superior al precio que efectivamente va a pagar por la vivienda, sepa que Hacienda le va a cobrar en concepto de Transmisiones Patrimoniales un porcentaje de ese valor catastral: un 8% del precio en inmuebles de hasta 300.000 euros (la gran mayoría de los que se venden en Asturias), 9% desde esa cifra hasta 500.000 y 10% los que superan el medio millón de euros. Si, por el contrario, el precio acordado con el vendedor es superior al Valor de Referencia, no se haga ilusiones: en este caso sí le aplicarán el porcentaje al precio real. Hacienda siempre gana.

La reforma la ha llevado a cabo el Gobierno central mediante la aprobación, el año pasado, de la Ley 11/2021, de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude. Hasta su entrada en vigor, si Hacienda sospechaba que el precio reflejado en una escritura de compraventa no era el realmente pagado (es decir, que se había entregado parte en ‘B’), tenía que demostrarlo por alguno de los medios de prueba admitidos en Derecho, entre ellos las tasaciones o las actas notariales que demuestren el estado real del inmueble. El efecto de la nueva legislación es que se invierte la carga de la prueba: es la Administración la que decide cuánto vale una vivienda (evidentemente sin verla y por lo tanto sin poder tener en cuenta el estado de la misma y la necesidad de reforma) y el contribuyente, en este caso el comprador, el que tiene que dedicar su tiempo y dinero a demostrar el valor real.

¿Qué hacer en caso de perjuicio?

Así las cosas, al comprador de vivienda que se vea perjudicado por una valoración muy superior a la real no le queda otro remedio que pagar el impuesto que se le exija y, una vez satisfecho, presentar el correspondiente recurso, dado que la ley prohíbe expresamente que el Valor de Referencia pueda superar el valor de mercado. Pero es al contribuyente perjudicado al que le corresponde ahora demostrarlo, con los gastos añadidos que siempre supone recurrir contra la Administración.

En Asturias, los profesionales inmobiliarios se están encontrando con numerosos casos en los que los compradores están teniendo que satisfacer cantidades sensiblemente superiores a las que les correspondería de aplicarse el criterio de valor de mercado. Las viviendas para reformar y las ubicadas en zonas en las que la oferta supera a la demanda (como las Cuencas Mineras, por ejemplo) son los segmentos en los que más se da esta circunstancia, pero nadie puede confiarse. El Valor de Referencia es conocido de antemano, así que lo recomendable es conocerlo y evitar sorpresas que podrían dar al traste con una operación de compra.