créditos hipotecarios

Ana Cruz Álvarez
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«Sigue siendo un buen momento para comprar vivienda; los tipos de interés han subido, pero no son altos»
«Sigue siendo un buen momento para comprar vivienda; los tipos de interés han subido, pero no son altos» 2560 1920 admin

La subida de los tipos de interés y su influencia en el mercado hipotecario ha disparado las alarmas en parte del sector inmobiliario y en muchos particulares que están preguntándose si vivimos un buen momento para comprar vivienda. La responsable del Departamento Hipotecario y Financiero de REMAX CASA ÉLITE, Ana Cruz Álvarez, apuesta por no dejarse llevar por el alarmismo y sostiene, con un análisis objetivo de las cifras, que «sigue siendo un buen momento para comprar vivienda, porque aunque los tipos de interés han subido no puede hablarse de que sean altos».

En su intervención en una jornada de trabajo que celebró REMAX CASA ÉLITE el pasado viernes en el Centro Municipal Integrado de El Llano, en Gijón, Álvarez argumentó que «en España hemos tenido los tipos muchísimo más altos y se hacían hipotecas y se vendían pisos». En la actualidad, cuando suscribimos un crédito hipotecario se paga «un dos y medio o un tres por ciento, que son tipos bajos y no tienen nada que ver con el 5 o el 10 por ciento que veíamos» no hace tantos años. Lo que considera que se trataba de «una situación muy anormal» es la de tener los tipos en negativo, que fue una medida de política económica adoptaba para salir de una coyuntura de crisis y que «ahora mismo se está normalizando», explica.

Los tipos de interés suben, recuerda la responsable de nuestro Departamento Hipotecario y Financiero, «porque la inflación se ha puesto muy alta». Y en estos momentos «ha dejado de subir y hay previsiones del Banco de España de que para el año que viene la inflación bajará. Y en cuanto la inflación se empiece a controlar los tipos de interés dejarán de subir». Por ello, su pronóstico es que «quizá el euríbor suba un poco más, pero no mucho». Recuerda que en estos últimos años, en las ofertas a tipo variable se incluía el pronóstico de lo que se llamaba «la peor opción», para la que se fijaba un tipo de interés del 5%. «Ahora no llegamos a ese nivel; quizá podamos llegar, pero es difícil», afirma.

Con respecto a las hipotecas a tipo fijo, Ana Cruz Álvarez comentó que «han subido y están ahora en torno al tres o tres y medio por ciento, pero a día de hoy todavía hay ofertas muy interesantes. Los bancos están lanzando cada uno sus ofertas y vemos algunas en tipos muy bajos, incluso del 1,5%, cierto que para clientes cuya situación laboral y de ingresos les ofrece mucha confianza».

La responsable de REMAX CASA ÉLITE considera aún muy recomendable suscribir hipotecas a tipo variable, «con las que se va a pagar el precio de mercado: lo que hay, ni más, ni menos». Y recuerda que disponemos en el mercado de «muy buenas ofertas a tipo variable, con diferenciales (lo que se suma al euríbor) inferiores al 1».

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El BCE estima que los precios de la vivienda caerán hasta un 9% por la subida de tipos de las hipotecas
El BCE estima que los precios de la vivienda caerán hasta un 9% por la subida de tipos de las hipotecas 2163 1484 admin

El Banco Central Europeo (BCE) estima que los precios de la vivienda en el conjunto de la eurozona registrarán un descenso de hasta el 9% en los próximos dos años como consecuencia de la subida de los tipos de interés de las hipotecas.

En un artículo publicado en su ‘Boletín Económico’ y recogido por la agencia Europa Press, varios economistas de la institución han explicado que en el primer trimestre de 2022 se ha registrado un incremento de los tipos de interés de las hipotecas de 63 puntos básicos, lo que supone el mayor incremento semestral jamás registrado.

En este sentido, han agregado que esta alza tendrá efectos tanto en los precios de las viviendas como en la inversión inmobiliaria. De acuerdo con una proyección lineal elaborada por los técnicos del BCE, un incremento de un punto porcentual en los tipos de las hipotecas provoca un descenso del 5% de los precios de la vivienda tras dos años, así como una caída del 8% de la inversión inmobiliaria.

No obstante, si se tiene en cuenta una proyección no lineal para tener en cuenta una mayor sensibilidad de precios por el entorno de tipos de interés bajos, el impacto de esa subida de un punto porcentual se duplica. De esta forma, los precios de la vivienda podrían descender un 9% en un plazo de dos años, mientras que la inversión caería un 15%.

No obstante, parte del descenso de los precios de la vivienda podría verse compensado por un aumento de precios e inversión en viviendas más espaciosas y alejadas de los centro de las ciudades para ajustarse a las preferencias cambiantes de los hogares tras la pandemia.

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Las hipotecas sobre viviendas aumentan en junio en Asturias un 12,2% interanual
Las hipotecas sobre viviendas aumentan en junio en Asturias un 12,2% interanual 510 312 admin

En Asturias se suscribieron en junio de este año 729 hipotecas sobre viviendas, según los datos que ha hecho públicos el Instituto Nacional de Estadística, tomados a su vez de la información oficial de los Registros de la Propiedad. Con respecto al mes anterior, esta cifra supone un aumento del 4,4 por ciento, mientras que en términos interanuales la subida llega al 12,2%, dos décimas más que la media del país.

Curiosamente, el notable incremento de créditos hipotecarios firmados con respecto a mayo no viene acompañado de un aumento de la suma del capital total prestado para hipotecas sobre viviendas en Asturias: han sido casi 71,6 millones de euros, un seis por ciento menos que el mes anterior. Sí se nota una subida del capital en la comparación con junio de 2021: un 10,5%. En este caso el Principado queda lejos de la media del conjunto de España, que registra un 18,7% más de capital prestado que hace un año.

En un ranking entre las 17 comunidades autónomas, Asturias, al igual que viene sucediendo en meses anteriores, ocupa la decimotercera posición tanto en número de operaciones registradas como en capital prestado. En ambos criterios superamos tan sólo a Extremadura, Cantabria, Navarra y La Rioja.

En el conjunto de España, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas fue de 42.767, un 12% más que en junio de 2021. El importe medio ha sido de 147.539 euros, con un aumento del 6%. El importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad en junio (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) se sitúa en los 156.345 euros, un 7,4% superior al del mismo mes de 2021.

El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas alcanza los 8.558,0 millones de euros, un 21,6% más que en junio de 2021. En viviendas, el capital prestado se sitúa en 6.309,8 millones, con un incremento anual del 18,7%.

Tipo de interés de las hipotecas

Para las hipotecas constituidas sobre el total de fincas en junio, el tipo de interés medio al inicio es del 2,48% y el plazo medio de 23 años. El 29,5% de las hipotecas son a tipo de interés variable y el 70,5 a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio es del 2,10% para las hipotecas a tipo variable y del 2,70% para las de tipo fijo.

En las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio es del 2,47% y el plazo medio de 24 años. El 27% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 73% a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio es del 2,06% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,64% para las de tipo fijo.

Hipotecas con cambios registrales

El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad es de 14.412, un 48% menos que en junio de 2021. Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, en junio se producen 12.014 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con un descenso anual del 48%. Por su parte, el número de operaciones que cambian de entidad (subrogaciones al acreedor) baja un 46% y el de hipotecas en las que cambia el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) desciende un 54%.

De las 14.412 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 22,6% se deben a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 23,0% al 49,9%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuye del 75,4% al 47,5%.

El Euribor es el tipo al que se referencia el mayor porcentaje de hipotecas a tipo variable, tanto antes del cambio (66,7%), como después (42,7%). Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo fijo disminuye 1,0 puntos y el de las hipotecas a tipo variable baja 0,4 puntos.

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El interés medio de las hipotecas marca máximos de tres años
El interés medio de las hipotecas marca máximos de tres años 1200 1200 admin

El tipo medio al que las entidades españolas concedieron créditos para hipotecas en julio fue del 1,986%, lo que supone el mayor nivel registrado desde junio de 2019. Por aquel entonces, y coincidiendo con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, el interés medio se situaba por encima del 2%, según los datos del Banco de España publicados en el Boletín Oficial del Estado (BOE), analizados por el portal inmobiliario Idealista.

Así, el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre concedidos por las entidades en España subió por cuarto mes consecutivo, hasta el 1,986%, frente al 1,799% registrado en junio. Un año antes, el tipo medio fue del 1,485%.

La subida se produce en un contexto en el que el euríbor, el índice al que se encuentran referenciadas la mayoría de las hipotecas españolas, cerró el mes de julio en el 0,992%, por encima del 0,852% registrado en junio, continuando con la tendencia de subidas que inició a principios de 2022. Y la media provisional de agosto ya se sitúa por encima del 1%. Además, los bancos están aprovechando el cambio en el mercado para encarecer sus ofertas a tipo fijo, cuyo interés medio ya se sitúa por encima del 2%.

Por su parte, siempre de acuerdo con el análisis de Idealista, el tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años para la adquisición de vivienda libre concedidos por las entidades de crédito en la zona del euro subió al 2,03% (referido al mes anterior), frente al 1,86% anterior.

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Los bancos duplican las hipotecas de viviendas a tipo fijo en solo seis meses
Los bancos duplican las hipotecas de viviendas a tipo fijo en solo seis meses 1200 1200 admin

La trayectoria alcista que está experimentando este año el euribor, el indicador al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España, está provocando que las entidades bancarias hayan cambiado la estrategia hipotecaria, debido al encarecimiento de los préstamos de tipo fijo. Ahora optan por impulsar a los consumidores a optar por las de tipo variables, beneficiándose de los incrementos del euribor. Los bancos a finales de 2021 cerraron su oferta de tipo fijo en los costes más bajos, causado por elevada la demanda de estos préstamos y por la baja rentabilidad que poseían las variables con cifras bajas históricas del Euribor, que se situaba en números negativos con un -0,501%.

Así lo ha recogido el portal de noticias inmobiliarias Inmonews, que añade que este panorama ha cambiado completamente con cuatro entidades bancarias (Ibercaja, BBVA, MyInvestor y Bankinter) duplicando los costes de tipo fijo. Ya han finalizado las hipotecas con intereses fijos al 1%, números que se alcanzaron en diciembre de 2021 y a principios de 2022.

Durante los últimos años, siempre según el estudio de Inmonews, BBVA se ha presentado como uno de los bancos que antes han actuado ante la reducción de costes de las hipotecas a fijo, animando a la entidad a continuar con las bajadas. En 2021, el banco finalizó con una oferta del 1,71% TAE para los préstamos hipotecarios que actualmente duplican su interés, alcanzando los 2,81% TAE. En suma, Ibercaja comercializó con uno de los préstamos más agresivos del sector, disminuyendo el interés fijo en 2021 al 1,5%, mientras que hoy en día se encuentra en un 2,95%.

De la misma forma, MyInvestor, la banca online de AndBank, cerró 2021 con una de las ofertas más atractivas con un interés fijo del 1,49% TAE, el cual se encuentra ahora en un 2,8% TAE. Otra entidad que ha incrementado sustancialmente sus tipos fijos es Bankinter que de un interés del 1,95% ha pasado a un 3,52%.

Cabe destacar que estos precios son contando la bonificación, por lo que son los precios más bajos a cambio de que los consumidores se vinculen con las entidades por medio de una contratación de otros productos como seguros o nóminas.

A diferencia de estas bancas, la única entidad que conserva un interés fijo por debajo del que ofrecía el año pasado es CaixaBank que de un 3,91% en 2021 ha pasado a un 2,162% en la actualidad.

Otros ejemplos como Openbank y Abanca han aumentado la TAE de sus préstamos hipotecarios en un punto porcentual. Evo Banco, Santander o Sabadell han registrado aumentos que oscilan los 50 puntos porcentuales.

Los préstamos variables y mixtos

Por otro lado, continúa Inmonews, los préstamos hipotecarios variables mantienen sus números a la baja con el objetivo de aumentar la contratación de este interés. En marzo, el sector bancario español comercializaba esta clasificación de hipotecas con diferenciales con Euribor que oscilan entre un 0,85% y un 0,99%. En junio, estos diferenciales se encuentran ahora entre un 0,64% y un 0,89%. Estas cifras se situaban entre el 0,99% y el 1,09% hace un año, causando que las entidades se decantasen por el tipo fijo, dejando a un lado las hipotecas variables.

Debido a este contexto de la tendencia al alza del euribor, el encarecimiento del interés fijo y la incertidumbre por las posibles futuras subidas, las entidades bancarias están experimentando una débil subida en la contratación de hipotecas mixtas. Estos préstamos consisten en una parte inicial de vida con un interés que suele ser fijo y luego, una segunda parte con un interés variable. Aunque haya aumentado la demanda por este tipo de hipotecas, la contratación de estas continúa con números muy bajos.

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