Uno de los muchos cambios que ha traído a nuestras vidas la pandemia que sufrimos desde hace más de dos años es un aumento muy considerable del número de familias que optan por vivir en una vivienda unifamiliar en lugar de en un piso en el casco urbano. Inicialmente pudo deberse en muchos casos al deseo de huir de las aglomeraciones propias de las grandes urbes, pero otros factores como el teletrabajo o el descubrimiento de las ventajas y tranquilidad de las zonas residenciales o pequeños núcleos de población están provocando que, incluso en estos momentos de eliminación de restricciones, se mantenga la tendencia creciente en el número de españoles que optan por este tipo de viviendas.
Inmediatamente después del confinamiento de 2020, las agencias inmobiliarias detectamos un notable incremento de la venta de casas y chalets de segunda mano. Dos años después, las decisiones se están tomando de forma más meditada y, ya sin tanta prisa por mudarse, muchos clientes nos trasladan la siguiente pregunta: ¿Es mejor comprar una vivienda unifamiliar ya construida de segunda mano o, por el contrario, sería preferible adquirir una parcela edificable y encargar su construcción a mi entero gusto?
Como suele suceder a la hora de tomar una decisión tan importante en la vida de cualquier persona como es cuál va a ser su vivienda, no hay una única respuesta válida para todos. Depende de las circunstancias, preferencias, presupuestos o prisa que tengamos en cada caso. Por eso lo mejor es que consultemos con nuestro agente inmobiliario, le expliquemos con detenimiento lo que queremos y nos asesore sobre cuál puede ser la mejor decisión. En el equipo de REMAX CASA ÉLITE contamos con varios expertos en construcción, como la arquitecto Lucía García Serrano, que nos da las claves para acertar con nuestra compra:
«Comprar una vivienda ya construida tiene la ventaja de que, en general, los plazos son más cortos hasta disfrutar de la casa y el inconveniente de que dicha casa, también en general, no será 100% al gusto del nuevo propietario. Y exactamente lo contrario sucede con la fórmula de comprar una parcela edificable y construirla», resume Lucía García.
Como norma general, puede afirmarse que comprar una vivienda unifamiliar de segunda mano es un proceso más barato e inmediato y hacérsela construir es más caro y lleva más tiempo. Pero eso no quiere decir que la primera de las fórmulas sea la más adecuada para todos. Quienes den más importancia a que la distribución, materiales y diseño de la casa sean exactamente los que desea para su hogar y no tengan prisa por entrar a vivir en ella, es evidente que preferirán la segunda de las opciones. Y existe además la opción de comprar una casa que no esté en perfecto estado, sino que necesite reforma o rehabilitación. La arquitecto y agente de REMAX CASA ÉLITE nos hace un compendio de las ventajas e inconvenientes de cada una de estas posibilidades:
Precio y costes:
Segunda mano: El precio en gran medida depende del precio de la zona. En caso de comprar una casa para reformar, en una rehabilitación, hasta 2020 se estaba a una media de 400-500 €/m2. Actualmente nos situamos como mínimo en 700 €/m2.
Si se procede a una rehabilitación integral se aplicarían los precios de obra nueva incrementados en un 20% (el proyecto de rehabilitación de esas características se asemeja a obra nueva en cuanto a exigencias técnicas). A los gastos de reforma, hay que sumar el gasto de licencia de obra y/o gastos de técnicos si fueran exigibles por la naturaleza de las obras (variable).
Nueva construcción: El precio de la finca depende del precio de la zona. Construir la vivienda tiene prácticamente los mismos precios en Asturias (salvo algún sobrecoste por dificultad en el acceso o cualquier otro factor específico aislado). Si bien hasta 2020 el precio medio para construir una vivienda unifamiliar se encontraba entre 900-1.000 €/m2, actualmente se sitúa en una media de 1.500 €/m2 y con muchas incertidumbres: los nuevos presupuestos que se comprometen son para plazos inmediatos o muy breves. A los gastos de construcción de la casa hay que sumar un 20% en concepto de gastos de tramitación (técnicos, licencia, impuestos,…).
Disposición de la casa:
Segunda mano: Quien se decante por esta opción compra el conjunto sin poder aplicar sus preferencias.
Nueva construcción: Se puede elegir la finca más adecuada y apropiada según gustos, ubicación, presupuesto y necesidades. Se puede elegir la disposición de la casa en la finca, orientación, vistas… Es decir, se puede conseguir un producto mas adecuado a las necesidades de cada uno.
Plazos:
Segunda mano: Aunque la edificación precise reformas (salvo que sean de envergadura) le permite una ocupación inmediata o a corto plazo; incluso, a veces, compaginar las mismas con la ocupación desde el primer momento.
Nueva construcción: Dependiendo de si la finca es edificable o precisa ultimar los trámites de parcelación, cesión de viales, etc… el plazo para disponer de la futura vivienda varía considerablemente.
Para la redacción del Proyecto de la nueva construcción se ha de contratar un arquitecto, un aparejador, un topógrafo (para el señalamiento de las coordenadas georreferenciadas obligatorias), un geólogo (para las características del terreno en el cálculo de estructuras). Es habitual que el arquitecto se ocupe de la contratación de la documentación complementaria directamente.
En cuanto a plazos para obtener la licencia de obras, varía sensiblemente dependiendo de los municipios. En Asturias puede oscilar entre 2 meses y un año aproximadamente.
Duración de las obras:
Segunda mano: La duración de las obras depende del alcance de las mismas y se pueden compaginar con la utilización de la casa existente en general. Si no es posible por el tipo de obras de mayor alcance, éstas suelen oscilar entre 3 y 6 meses.
Nueva construcción: La duración de las obras en una vivienda unifamiliar varía dependiendo de la superficie, si bien se estaría entre 14 meses y 24 meses de media.
Dependiendo de las competencias del municipio y del tipo de suelo rústico sobre el que se implante la vivienda requerirá unos trámites exclusivamente municipales o previamente también autonómicos.
Si además está afectado por algún tipo de servidumbre (Costas, Carreteras, de Seguridad Aérea, Confederación Hidrográfica, de Tendidos Eléctricos,…) los plazos pueden ser aún más largos.
Suministros e instalaciones:
Segunda mano: Ya tenemos las acometidas de las diferentes instalaciones (agua, saneamiento, electricidad…) aunque hayan de ser objeto de reforma.
Nueva construcción: Hay que contratar las acometidas con las diferentes compañías suministradoras, si no se incluyeron en el presupuesto de obras del constructor y se ocupa el promotor de tramitarlas. El precio depende del Ayuntamiento donde se ubique la casa. Por ejemplo, en Gijón, la acometida de agua en torno a 10.000 €, poner un poste de luz 2.000 €…
Gastos notariales e impuestos:
Segunda mano: Los gastos de Notario, Registro e impuestos se habrán abonado en la compra de la vivienda. Salvo que se realicen ampliaciones, una reforma de la superficie existente no requiere nueva documentación al respecto.
Nueva construcción: Hay que añadir los gastos de Notario, Registro e impuestos una vez concluida la edificación y se proceda a declarar la obra nueva.
Sea cual sea la decisión que tomemos a la hora de decidir la compra de nuestra casa o chalet, Lucía García considera que «es fundamental que el propietario contrate unos buenos profesionales, sea para la reforma (sobre todo si la naturaleza de la obra no exige dirección facultativa), en el caso de la segunda mano, o sea el arquitecto y aparejador que velen por el correcto desarrollo de la ejecución de la vivienda nueva».